'Cracks estructurales': la crisis inmobiliaria empeorará en los próximos meses

eleconomista

En su último número, el semanario inglés The Economist hace una radiografía global de la crisis de la vivienda. Su diagnóstico es claro: a pesar de que los precios sólo han caído en 5 de los 20 países que analiza, la publicación señala que es una "apuesta bastante segura" afirmar que los datos no serán tan "tranquilizadores" como parecen a primera vista.

En un primer vistazo, los indicadores internacionales del precio de la vivienda sugieren que la quiebra del mercado está lejos de ser universal. Tan sólo cinco países (EEUU, Irlanda, Alemania, Gran Bretaña y Japón) han sufrido caídas anuales en el precio de la vivienda, según los últimos datos. Además en Alemania y Japón el mercado ha estado abatido durante una década.

Pero como señala más tarde, esto puede ser debido a que son datos interanuales y no mensuales. De momento, el impacto de la crisis crediticia, restringiendo las concesiones de préstamos hipotecarios, está teniendo un efecto negativo en la demanda tanto en Europa como en América. Esto, según The Economist, permite asegurar que los datos serán menos tranquilizadores en 6 meses.

Diferentes razones para el rally

De forma muy destacada, algunos mercados han funcionado sumamente bien, aunque la incertidumbre también ha aparecido en los últimos tiempos. Singapur y Hong Kong se han beneficiado del auge en la economía asiática, que ha conducido a muchas multinacionales a abrir oficinas en estos dos centros financieros.

Según una agencia estatal china, el número de casas vendidas a extranjeros en Singapur aumentó un 71% el último año. Además, tanto Singapur como Hong Kong tienen tipos de cambio fijos contra el dólar americano. De ahí que ellos importen la política monetaria americana, que podría ser demasiado benevolente para sus condiciones locales. De esta manera, unos tipos de interés más bajos de lo que debieran están alimentando la compra de vivienda.

De la misma manera, el mercado de la vivienda irlandés y español funcionaron muy bien a principios de esta década debido a los status de sus economías respecto a la zona euro. Ninguno de los dos países tenía una economía lo bastante grande como para determinar la producción europea o las tasas de inflación por sí mismo. Pero como consecuencia de la política monetaria de "talla única", los tipos de interés en ambos países han estado demasiado bajos.

Y las consecuencias ya se han notado en Irlanda, donde el precio de la vivienda ya ha caído. En España, todavía hay ligeras subidas, pero como señala a la publicación inglesa Julian Callow, de Barclays Capital, esto puede deberse a la forma en que se calculan los precios en nuestro país, ya que no dependen de los precios de mercado si no de los tasadores, que podrían ser más cautos a la hora de recortar sus estimaciones. Sin embargo, la subida del 3,8% es una caída en términos reales, ya que la inflación está en el 4,2%, recuerda The Economist.

España e Irlanda destacan como economías dominadas por la construcción. Según Goldman Sachs, el empleo relacionado con la vivienda y la construcción supone en ambos países el 13 % de todos los empleos del sector privado al final de año pasado, en contra del 9 % en América o el 5 % en Alemania. Mientras tanto, la inversión residencial era del 11 % del PIB en Irlanda y del 9 % en España, en contra del 6 % en América.

Esto ha causado un exceso. Durante la última década se han construido en España más de 4 millones de viviendas, según la Britain´s Royal Institution of Chartered Surveyors. Su informe sobre la situación de la construcción en Europa sugiere que en España se construyeron el año pasado muchas más casas de las que serían necesarias en condiciones normales de mercado, por no decir durante una caída del mismo.

Para The Economist no hay un ejemplo más claro que el de Seseña. Según recoge el diario, Francisco Hernando El Pocero, obtuvo permiso para construir 13.500 casas en uno de los complejos residenciales más grandes en España, de las que se han vendido 2.500 y sólo se han trasladado 750 personas.

Como en otros países, los bancos españoles están imponiendo condiciones más duras para obtener hipotecas. Por consiguiente, las ventas de casas están bajando. Según el Instituto Nacional de Estadística las ventas en febrero eran un 24.4 % inferiores al mismo mes del año pasado.

Tanto España como Irlanda tienen paralelismos con el mercado de vivienda en América, donde el número de casas sin vender ha alcanzado las cifras de hace 20 años, según Capital Economics.

Otros mercados con riesgo

Para el semanario, el Reino Unido es algo parecido a una excepción, ya que la construcción de viviendas sólo ha crecido un 12% entre 1996 y 2006. Esto podría explicar la subida de los precios de la vivienda, y podría llevar a pensar que una caída de los precios es menos probable allí.

Pero The Economist recuerda que los potenciales compradores se van a ver igualmente afectados por el cambio de actitud de las entidades financieras, lo que lleva a Capital Economics a pensar en caídas del 20%.

Australia y Nueva Zelanda son otros dos casos particulares pero que también tienen riesgos de descensos. Ambas se han beneficiado de las subidas de las materias primas y del crecimiento del empleo en la construcción. Sus bancos centrales han respondido endureciendo su política monetaria y para encontrar la última reducción de tipos hay que remontarse más de cuatro años. El problema aquí es que la vivienda se ha encarecido un 70% en comparación con los salarios en Nueva Zelanda, el nivel más alto de todos los países que sigue Goldman Sachs.

Si la debilidad de precios de la vivienda realmente se extiende globalmente, puede tener consecuencias económicas importantes. Hay un gran debate sobre la importancia del "efecto riqueza" que produce el alto precio de la vivienda en los consumidores. Pero lo que está claro es que difícilmente ayudará que justo cuando el valor de las propiedades inmobiliarias parece que va a bajar, el precio del combustible y los alimentos empieza a subir.