El nuevo núcleo de Realia pierde 120 millones ante el descalabro del valor

Alberto Cañabate/ invertia

El acusado parón del sector del ladrillo en España se ha cebado de lleno con todas las inmobiliarias que cotizan en bolsa. Realia, controlada por FCC y Caja Madrid, pierde el 30% de su capitalización en 2008 para perjuicio de sus nuevos socios. Sánchez Ramade, Prasa, Lualca y la familia Cosmen, cada uno de ellos con el 5% del capital, acumulan una minusvalía latente en su conjunto de 120 millones de euros. Citigroup prevé una caída del 23% en las ventas de Realia para este año y un descenso del dividendo del 21%.

La inmobiliaria que preside Ignacio Bayón ha conseguido integrar en pocos meses dentro de su accionariado a un nutrido grupo de afamados empresarios españoles, algunos con intereses en el sector de la construcción. “Todos ellos han transmitido su vocación de permanencia y su respaldo a la estrategia de la compañía, situándose en una posición destacada dentro de su accionariado tras el holding mayoritario en el que participan FCC y Caja Madrid”, según la propia empresa.

La inmobiliaria Lualca (presidida por Luis Canales y también accionista de Reyal con el 4,8%), los Sánchez Ramade (accionistas de Iberdrola), el también grupo cordobés Prasa (socio de Joaquín Rivero en Gecina) y la familia asturiana Cosmen (dueños de los autobuses Alsa) compraron cada uno alrededor del 5% del capital de Realia por entre 85 y 90 millones de euros. El precio medio desembolsado asciende aproximadamente hasta los 6,5 euros, el mismo que el de la OPV.

Un montante en principio generoso. Antes de la salida a bolsa de junio, Realia pensó colocar las acciones al mercado a un precio comprendido entre los 7,9 y los 9,7 euros, pero los momentos de incertidumbre por los que ya atravesaba el sector frenaron la ambición de sus gestores. Ahora, el agravamiento de la desaceleración del ladrillo ha disparado las ventas en un valor que hasta el cierre de 2007 parecía inmune al desplome generalizado de las inmobiliarias.

Realia acumula un descenso en bolsa del 30% en 2008 hasta los 4,55 euros por acción, el equivalente a 541 millones de capitalización. Lo que provoca que cada uno de los nuevos socios relevantes de la compañía muestre minusvalías latentes en su inversión de unos 30 millones de euros. Entre todos ellos suman alrededor de 120 millones, cerca del 10% del valor actual en bolsa de Realia.

En 2008 continúa la ralentización

En principio, las perspectivas de recuperación del valor se plantean más a largo que a corto plazo. Al menos así lo ve Citigroup, que a finales de marzo rebajó el precio objetivo de la inmobiliaria para el año hasta los 4,6 euros con consejo de venta al tratarse un valor de “alto riesgo”. Esta recomendación se produjo después de que Realia presentase un resultado de 2007 de 140,4 millones de euros, el 13% menos que el ejercicio anterior.

Para este año, los primeros datos llenan de sombras el panorama inmobiliario del país. En enero, la compraventa de viviendas disminuyó el 27%, mientras que los visados para nueva vivienda se redujeron a la mitad con 29.555 unidades. El Fondo Monetario Internacional (FMI) asegura que el valor de la vivienda en España debe caer hasta un 20%.

Citi cree que las ventas de Realia se desplomarán un 22,8% este año y que hasta 2010 (+3% hasta 578 millones) no se mostrarán signo positivo. Lo que repercutirá en un descenso del beneficio en 2008 (-23,8%) y, por ende, del dividendo a repartir entre los socios, desde los 0,24 hasta los 0,19 euros por acción (-20,83%). El yield, según el banco estadounidense, caerá desde el 5,3 al 3,6%. Para 2009 y 2010, las perspectivas son aún menos halagüeñas.

La inmobiliaria controlada por FCC y Caja Madrid ya demostró en sus cuentas de 2007 la ralentización del mercado nacional. Las preventas, ventas pendientes de ser entregadas o pedidos en cartera, cayeron un 62,3% hasta las 459 unidades. O, en términos monetarios, desde los 352,3 a los 138,7 millones de euros. A lo que se une un descenso del 29,4% en ingresos en la venta de promociones. Compensado, eso sí, por el incremento del 57,5% en la venta de suelo hasta 294,7 millones.

Demasiado suelo

En este sentido, Citigroup subraya la “naturaleza ilíquida” de la cartera de suelo (2.300 millones), el 36% del valor total de mercado (GAV) de Realia, que alcanza a cierre del ejercicio pasado los 6.342 millones de euros. Atendiendo al estado de maduración de la reserva de suelo, apenas el 18,3% (26,6% del valor) se encuentra en las últimas fases de desarrollo (proyecto y urbanización), mientras que un 81,3% (73,3% del valor) se encuentra en fase de planeamiento y ordenación.

El banco americano también cuestiona que la inmobiliaria sólo revisa la valoración de sus activos una vez al año, y prevé un descenso del NAV (valor neto de activos) del 11% en 2008. En este momento, el NAV por título está en 8,31 euros. Por lo que el descuento de las acciones de Realia respecto a esta medición supera el 45%.

“Dado el veloz deterioro del mercado residencial español, esperamos que Realia acelere su vuelo hacia la calidad a través de la compra de activos comerciales o la adquisición de compañías”, expresa el banco americano. En este sentido, la inmobiliaria incrementó su negocio patrimonial durante 2007, y ya supone el 53% del valor de los activos de Realia frente al 47% del negocio residencial, según Richard Ellis.

Una de las ventajas con las que parte la compañía es su actual ratio de endeudamiento (loan to value) del 31%, menos de la mitad que el de Inmobiliaria Colonial y con la ventaja de haber conseguido reestructurar la deuda en 2007. En junio, Realia firmó un préstamo sindicado por 1.632 millones con vencimiento a 10 años, lo que despeja ciertas incertidumbres financieras. Uno de los principales problemas de las compañías que han entrado en concurso de acreedores este año es que financiaban proyectos a largo con préstamos a corto. Realia cuenta con una deuda financiera neta de algo menos de 2.000 millones.