Florida anticipó la crisis hipotecaria de Estados Unidos en el 2006

Andy Robinson/ la vanguardia
Foto: Ap/ Pat Carter
Miami

Al ritmo actual de ventas, la oferta de apartamentos en Miami, tardaría 64 años en ser absorbida por el mercado

En estos años, más del 30% de los compradores ha practicado el 'flipping', esto es, comprar para vender más tarde

Con la promesa de ayudas a los afectados, George W. Bush admitió el viernes la gravedad de la crisis hipotecaria en la primera economía del mundo. Florida, estado de palmeras, inmobiliarias y tiburones, fue el primero en anticiparla crisis, a mediados del 2006. Si lo ocurrido en Florida es un anticipo, prepárense para las malas noticias.

Como miles de ciudades que levitan por la magia de una burbuja global inmobiliaria, de Dublín a Madrid, de Liverpool a Shanghai, Miami es una selva de grúas y bloques de apartamentos a medio construir. Lo que ocurre aquí es que los pisos ya no se venden. En el downtown de Miami, cuatro gigantescos bloques de apartamentos previstos para ser acabados a finales del 2008 duplicarán la oferta de apartamentos en propiedad -condominios, según la jerga inmobiliaria en EE. UU- hasta alcanzar las 12.000 unidades. Sólo entre 2006 y 2011 se habrán sumado a la oferta nada menos que 24.000 nuevos apartamentos.

Pero, según un inmobiliario consultado por Alan Farago, un periodista del barrio de Coral Gables, en Miami, con el ritmo actual de ventas, se tardará 64 años en absorber la nueva oferta. En las agencias inmobiliarias de Miami Beach, se ven anuncios hechos a la medida de compradores europeos y asiáticos, a la espera de que la debilidad del dólar sirva para compensar las malas expectativas del mercado.

Florida ya se había despedido de la fiesta de la vivienda y de la moda del flipping -comprar para revender- antes de la crisis hipotecaria que ha desencadenado una contracción de liquidez - credit crunch-en los mercados financieros. Las ventas de viviendas en Florida cayeron el 31% en el 2006 tras años de subidas de dos dígitos. En Florida, la especulación durante los años calientes fue endémica. Según advirtió The Miami Herald,entre el 30% y el 70% de los compradores de los 25.000 apartamentos que se pusieron a la venta en el 2006 "son especuladores, es decir, que compran para luego vender". Los bancos echaron leña al fuego con hipotecas al 100% sin pagos por adelantado y con tipos de interés teasers - coquetos, en su traducción literal-, muy reducidos durante los primeros meses del crédito de vigencia, más altos después. Todo ello para animar a inmigrantes y otros compradores de bajos sueldos y malos historiales crediticios a comprar una casa.

Pero ahora los bancos se han contagiado del ataque de nervios que ha paralizado los mercados de deuda desde hace tres semanas forzando una serie de inyecciones de liquidez por parte de los bancos centrales. Según sondeos del sector bancario en Florida realizados por el propio Miami Herald,los bancos empiezan a ser mucho más exigentes con los compradores de viviendas. Piden más dinero por adelantado, mejores historiales de crédito, fondos para garantizar la capacidad para pagar seguros e impuestos, y tipos más altos.

Washington Mutual - número dos en Miami con el 6% del mercado hipotecario tras Countrywide con el 11,5%- ha endurecido los requisitos, sobre todo los referentes a seguro e impuestos. Countrywide también ha advertido de que si sigue topando con dificultades a la hora de reciclar sus créditos en el mercado secundario debido al credit crunch apretará la tuerca en sus políticas de concesión de hipotecas. Todo esto, evidentemente, enfriará la demanda de viviendas y agravará el problema de sobreoferta. Asimismo, la vivienda, en lugar de ser un activo en revalorización que permite un mayor endeudamiento para otras áreas de consumo, se convierte en un lastre. El 16% de los automóviles vendidos en Florida en el 2006 se compraron con créditos vinculados a la revalorización de las viviendas. Ahora Detroit puede esperar un efecto contrario sobre sus ventas en Miami.

El problema es aún más grave para los participantes en el boom de los condominios, que con las viviendas unifamiliares. Un constructor de viviendas unifamiliares puede ajustar la construcción a la demanda si ésta cae. Pero con un bloque de apartamentos de treinta o cuarenta plantas no hay mucha flexibilidad para una oferta justo a tiempo. Según cifras elaboradas por The Wall Street Journal, los préstamos de bancos a promotores de condominios subieron de 8.400 millones de dólares en el 2003 hasta 31.300 millones en el 2006. Pero, cada vez más compradores de apartamentos se han echado para atrás en los últimos meses y buscan formas de incumplir los contratos de compra. Esto pone en aprietos a los promotores. Normalmente un inmobiliario reembolsa su propia deuda en cuanto se termine la construcción de los apartamentos. Pero hay cada vez más casos de impagos y suspensiones de pagos de promotores y los bancos se quedan con el muerto.

Miami es un caso extremo, pero el peligro para bancos e inmobiliarias de una sobreoferta de apartamentos de gigantescas dimensiones es común a toda la nación y abarca ciudades como San Diego, Washington y Nueva York. El número de apartamentos a escala nacional ha subido el 150% en los últimos cuatro años y todo indica que hay un excedente que puede compararse con el exceso de oficinas que provocó el colapso inmobiliario a finales de los años ochenta y la quiebra de varias cajas de ahorros.