España tiene las hipotecas más caras de toda la eurozona

M. Á. Patiño/ expansion

Las turbulencias por la crisis del crédito ‘subprime’ en EEUU ponen de relieve la gran debilidad del mercado español, dominado por hipotecas variables, que con la subida de tipos pierden atractivo y aumentan el riesgo.

El mito de que el mercado hipotecario español es comercialmente de los más ágiles y competitivos de Europa se derrumba. El último informe de la Federación Hipotecaria Europea (FHE), publicado hace unos días, demuestra que en los últimos dos años, coincidiendo con la escalada del euribor (principal indicador para fijar el precio de las hipotecas en Europa), España ha ido perdiendo su atractivo, hasta convertirse en el segundo mercado más caro entre los grandes países europeos, sólo por detrás de Reino Unido.

El informe recoge una comparativa, hasta el primer trimestre de 2007, de los tipos a los que se comercializan los principales productos hipotecarios en cada país. Es decir, la oferta estrella que inunda los escaparates financieros en cada mercado, independientemente de que sean productos a tipo fijo o variable. Mientras que en países como España y Portugal las hipotecas variables dominan la oferta, en otros como Francia y Bélgica, lo habitual son las hipotecas fijas. Esta es la forma más homogénea de comparar hipotecas, ya que lo que importa es a qué precios se endeudan los ciudadanos de cada país y si lo están haciendo con más o menos acierto de cara a la evolución de los tipos de interés.

El tipo medio de los créditos en España se situó, en el primer trimestre del año, en algo más del 4,9%, frente al 4% de Francia, o el 4,7% de Alemania e Italia. En Reino Unido (un país con su propia política monetaria), los tipos estaban al 5,4%. Además de Reino Unido, a España sólo le superan otros países de menor representatividad financiera, como Hungría (5,6%) y Polonia (5,7%).

En el primer semestre de 2005, antes de que el euribor empezara su escalada, el interés medio de los préstamos en España (ya con la hipoteca variable como producto estrella) estaba en el 3,7%, frente al 4% de Francia y el 4,4% de Alemania, donde ya en ese momento dominaban las hipotecas fijas. ¿Por qué el mercado español ha perdido su competitividad?.

El funcionamiento comercial del crédito es muy complejo, al interactuar muchas variables (evolución de tipos, situación inmobiliaria, legislación, etcétera), explican en la Asociación Hipotecaria Española (AHE), integrada en la FHE. Pero hay razones relativamente simples que ayudan a entender parte del fenómeno. Hasta los años noventa, España fue un mercado donde predominaba la hipoteca fija –el 90% del saldo vivo–.

Pero no tardó en sucumbir al atractivo de las hipotecas variables cuando llegó el euro (y con él el euribor) y se inició una tendencia descendente en los tipos. Ahora, el 97% de las hipotecas en España son variables. Es el país europeo con más peso de hipotecas de esta modalidad.

En una situación de descenso de tipos era lo ideal. Pero con los tipos al alza, como ocurre desde mediados de 2005 (el euribor sigue al alza y en agosto se situó en el 4,666%), el mercado se da la vuelta. Algunos países, como Gran Bretaña y Grecia, se han ido adaptando a hipotecas fijas como producto refugio. Hay mercados en los que la oferta de hipotecas fijas se ha hecho muy eficiente y competitiva, mejorando los precios de las variables. Pero la cultura financiera de los españoles, y las trabas legislativas, han impedido en España este cambio estructural.

Desde hace años, en España está instalada la idea de que las hipotecas fijas son sistemáticamente más caras que los variables, independientemente de la tendencia de los tipos. Es una verdad a medias. Hay ofertas fijas, como las de Uno-e y otros bancos online, más atractivas que las variables. Sí es cierto que la gama de ofertas fijas es escasa y por lo general más cara. Pero no porque obligatoriamente tenga que ser así.

De eso tiene la culpa la legislación, explican fuentes financieras. El corsé legal ha impedido que la banca lance una batería más amplia de ofertas, al tener constreñidas las comisiones que se cobran en caso de amortización anticipada. La ley anunciada en marzo, que flexibilizaba este aspecto, todavía no se ha aprobado, y quizás llegue tarde. El mercado da síntomas de agotamiento. El crédito privado alcanzó en junio los 1,652 billones, un 22,37% más que en junio de 2006 y un 2,29% más que el mes anterior. Es el menor ritmo de aumento mensual en cinco años.