L'immobilier français est-il à l'abri de la crise américaine ?

Jérôme Porier/lemonde
París (15/08/07)


Alors que la crise des subprimes, ces crédits à haut risque accordés aux ménages les moins solvables, continue à provoquer des turbulences sur les marchés financiers internationaux, des signes de reprise sont perceptibles sur le marché immobilier américain. "Un petit redémarrage des reventes de logements est attendu en fin d'année, et une amélioration plus large, englobant les ventes de logements neufs, se produira d'ici à la mi-2008", déclare Lawrence Yun, économiste du groupement national des agents immobiliers (NAR). Dans l'ancien, les prix devraient baisser de 1,2 % en 2007 avant de gagner 2 % en 2008. Dans le neuf, un rebond de 2,3 % est attendu l'an prochain.

Au moment où l'immobilier semble se redresser outre-Atlantique, le marché français inquiète. Selon la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim), le prix des logements anciens a baissé de 1,5 % entre juin et juillet. Cette baisse intervient après un tassement de 0,6 % en janvier et de 0,8 % en mars. Après un quasi-doublement des prix depuis 2000, faut-il y voir un retournement de tendance ? "Mieux vaut se garder de tirer des conclusions hâtives, estime Michel Mouillart, professeur d'économie à l'université Paris-X Nanterre. Il est fréquent que les prix baissent pendant l'été, car les acheteurs se font plus rares." L'approche de l'élection présidentielle, incitant certains à l'attentisme, pourrait aussi avoir pesé sur le niveau d'activité en début d'année. Car aux dires de nombreux professionnels, le marché immobilier français reste solide. Le nombre de transactions a certes diminué de 4 % au premier semestre, mais il reste à des niveaux élevés après une année 2006 exceptionnelle. Sur douze mois, les prix affichent encore une progression de 5 %.

Rares sont ceux qui croient à un retournement. "Nous privilégions le scénario d'un atterrissage en douceur, confirme Jean-Christophe Caffet, économiste chez Natixis. Les prix devraient continuer de croître de 5 % et 6 % en 2007 et en 2008." Moins optimiste, Hervé Bléry, directeur général du réseau Century 21, table sur une hausse de 4 % en 2007, puis de 1 % à 2 % en 2008. Seul Christophe Cremer, président du courtier Meilleurtaux. com, envisage une baisse. "Un tassement des prix de 3 % à 5 % dès 2007 ne peut être exclu", affirme-t-il.

Pour l'instant, la seule certitude est le ralentissement de la hausse. Un phénomène observé depuis novembre 2006. Plusieurs indicateurs l'ont confirmé ces derniers mois. Au premier trimestre 2007, les stocks de logements neufs ont bondi de 47 %. En un an, les délais de ventes ont été allongés de deux mois. "On s'achemine vers un rythme de hausse des prix proche de 3 % en fin d'année", estime René Pallincourt, président de la Fnaim. Une telle augmentation serait la plus faible depuis douze ans. En 2004, la hausse avait atteint un record de 15,5 %.

Attentisme

L'envolée des prix, qui a écarté du marché les ménages les moins solvables, explique ce ralentissement. Pourtant, le relèvement du principal taux directeur de la Banque centrale européenne (BCE), qui est passé de 2 % à 4 % depuis décembre 2005, semble avoir été bien digéré.

Il est vrai que cette hausse n'a pas été entièrement répercutée par les banques, qui se livrent une concurrence féroce sur ce marché stratégique. "C'est pourquoi les taux des crédits restent à des niveaux raisonnables, explique Christophe Crémer. Pour un bon dossier, il est toujours possible d'emprunter à 4,35 % sur 15 ans." De nouveaux relèvements de taux directeurs de la BCE d'ici la fin de l'année ne devraient pas modifier la donne. D'autant que l'allongement de la durée d'emprunt permet d'atténuer l'impact de la hausse des taux. "En cinq ans, elle est passée de quinze à vingt ans en moyenne", précise M.Bléry.

Plusieurs facteurs contribuent à éloigner le spectre d'un krach. "Les fondamentaux sont bons, déclare M.Pallincourt. Le chômage baisse, l'indice de solvabilité des ménages est satisfaisant et leur pouvoir d'achat s'améliore." Reste que l'impact psychologique des derniers chiffres publiés ne doit pas être sous-estimé. Si les acheteurs anticipent un retournement du marché, ils pourraient se mettre à jouer la montre. "Un effet boule de neige , qui aboutirait à un décrochage du marché ne peut être exclu", estime M. Bléry.

Pour M. Mouillart, le comportement des ménages aisés sera décisif : "Ce sont les locomotives du marché. Leur attentisme explique l'atterrissage actuel." Pour l'universitaire, cette frilosité s'explique par l'attente de mesures fiscales incitatives.

Mesure phare du gouvernement, la déduction des intérêts d'emprunt, qui entrera en vigueur le 1^er septembre, va-t-elle débloquer la situation ? Pendant cinq ans, tout propriétaire ayant souscrit un crédit immobilier pour l'achat ou la construction de sa résidence principale pourra ainsi déduire des intérêts d'emprunt, dans la limite de 750 euros par an pour un célibataire, le double pour un couple. Toutefois, pour un prêt de 200 000 euros consenti sur vingt ans à un taux de 4,50 %, le crédit d'impôt pour un couple représente une bonification de seulement 0,4 %. "La mesure permettra de compenser une partie de la hausse des taux, mais son effet sera limité", estime M. Caffet.