Valladolid
El tiempo de venta de la vivienda usada pasa de 15 días a doce meses en tres años

Los precios han bajado en el último año en los barrios de Pajarillos, Pilarica y Parquesol ya que «existe una sobrevaloración de hasta el 20%», según los agentes inmobiliarios

J. MORENO /VALLADOLID
Nortedecastilla.es, 10/7/2007

La desaceleración del precio de la vivienda de segunda mano es un hecho en Valladolid y comienza a asumirse por parte de muchos dueños de pisos de la capital que optan por dejar de vender sus propiedades inmobiliarias a la espera de que se produzca un cambio de ciclo.

Esa es la impresión que desde el Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Valladolid, la organización que agrupa a una treintena de agencias del sector, se saca tras un análisis del mercado durante los meses de noviembre del 2006 hasta junio de 2007.

Aunque el precio de los pisos usados en la mayoría de los barrios de la capital sigue creciendo, cinco zonas han retrocediendo en los últimos ocho meses una media cercana al 5%. Se trata de Pajarillos, Pilarica, y San Juan-Vadillos, la Rubia y Parquesol. Precisamente estos dos últimos barrios han experimentado una caída del precio por metro cuadrado, en algunos casos vinculada a la alta oferta de pisos, situándose en el primero en los 2.862 euros para una vivienda con garaje y trastero de entre cinco y quince años, y de 2.957 euros por metro para la segunda zona.

En el caso de las viviendas de Pajarillos, el precio por metro cuadrado alcanzaría de media los 2.821 euros para el mismo espacio de edificación, mientras que en la zona de San Juan-Vadillos el precio se sitúa actualmente en los 3.470 euros por metro cuadrado para pisos de hasta quince años. En el barrio de Pilarica, otra de las áreas donde ha bajado el precio de la vivienda usada, los valores máximos que se están pidiendo alcanzan los 2.505 euros por metro cuadrado.

Lo que no se congela o baja son los precios de los pisos en la zona del centro de Valladolid donde el precio para una residencia de hasta quince años, que tenga garaje y trastero, se eleva ya a los 6.179 euros. Según el estudio hecho por el Colegio en los últimos meses, en ningún caso el metro cuadra en el casco histórico baja de los 2.797 euros para inmuebles de más de quince años.

La segunda zona de la capital donde el precio de segunda mano es más elevado es el paseo de Zorrilla, desde la calle Puente Colgante, donde llega a los 4.316 euros para pisos de menos de cinco años.

Sobrevaloración

Pablo Gestoso, presidente de los agentes de la propiedad inmobiliaria de Valladolid y provincia, indicó que «el descenso en algunos de los barrios de la capital se está produciendo porque existe una sobrevaloración en los precios de hasta un 20%». Para el presidente de los Apis, los dueños de los pisos tienen parte de la responsabilidad en este aumento ya que «cuando acuden a nuestras oficinas nos dicen que el valor de su piso es el que nos piden ya que su vecino lo han vendido por ese importe».

La responsabilidad también de esta sobrevaloración hipotecaria la atribuyen los agentes a que durante la última década han entrado en el sector personas sin titulación que han 'inflado' los precios con el objetivo de quedarse con las exclusivas en las ventas de los pisos que hasta el año 2000 tenían los agentes oficialmente reconocidos. Fue a partir de ese ejercicio cuando el Gobierno de José María Aznar liberalizó la intermediación inmobiliaria con el objetivo de tratar de que los precios y las comisiones bajasen, una circunstancia que no ha sido así.

Muchos pisos sin vender

Por otra parte, los expertos inmobiliarios rechazan que el descenso de los tipos de interés que se ha registrado a partir de 1996 haya supuesto un factor inductor en esta sobrevaloración. Precisamente ahora que los préstamos hipotecarios están más altos muchas de estas viviendas de la capital que están sobrevaloradas tienen mayor dificultad en venderse. El precio medio para la vivienda usada, con garaje y trastero, se sitúa 3.154 euros por metro cuadrado. Aunque los agentes colegiados no disponen de un estudio al respecto, consideran que el parque de pisos que hay en la capital vallisoletana sin vender «es muy alto».

«Hace ahora un año se tardaba en vender una vivienda de segunda mano entre seis y ocho meses y ahora pasa un año sin que se haya podido dar salida a ese piso», reconoce Gestoso.Es precisamente este tiempo el que está provocando que algunos de los propietarios opten por renunciar a las ventas y no sacan al mercado sus pisos para evitar que se produzca una «supuesta depreciación de lo que consideran un valor real». Otro de los factores que explica que el mercado inmobiliario esté congelado, o que no crezca al ritmo de anteriores ejercicios, está en que los vendedores de segunda mano pretende sacar el dinero por su vivienda usada para poder comprar otra nueva, lo que influye también en la sobrevaloración.

«Se trata de sacar la misma o parecida cantidad por una vivienda usada para poder dar la entrada para otra nueva y evitar así un mayor endeudamiento hipotecario», recuerdan desde el Colegio de Agentes, que insisten en que no es posible establecer un precio medio de la vivienda usada para Valladolid «por cuanto por la diversidad de cada propiedad respecto al año de edificación y por su distinta ubicación en cada barrio de la ciudad». Sin embargo, los expertos inmobiliarios consideran que no se va a producir una caída brusca de los precios pese a la gran cantidad de viviendas que en estos momentos hay en Valladolid, tanto nuevas como usadas.

En este sentido, Pablo Gestoso señala que la construcción se ha convertido en un pilar fundamental de la economía por lo que «el sector no se puede parar por cuanto da empleo a muchas personas. Eso no significa que las promociones de viviendas que se hagan a partir de ahora serán a un ritmo mucho más lento».

Alfoz se igualaEl 'boom' inmobiliario que ha llegado también a los pueblos del alfoz no está logrando, sin embargo, que los precios de los pisos bajen. Para Benjamín Niño, vicepresidente del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad de Valladolid, «los precios de la vivienda usada en poblaciones como Arroyo o La Cistérniga están alcanzando ya los valores de algunos de los barrios de la capital».