La banca se vuelve selectiva a la hora de financiar al sector inmobiliario español

M. LARRAÑAGA. MADRID.
abc.es, 9/7/2007

El «efecto Astroc» ha dejado una terrible secuela en el sector inmobiliario español, en forma de «retirada» de la banca extranjera de la financiación de operaciones. Primero fue una completa «cuarentena» por parte de la banca británica y en los últimos tiempos ha dado paso a una mínima apertura, muy selectiva, de esta actitud.

Como ejemplos de estos pequeños resquicios, Metrovacesa logró financiar la compra de la torre del HSBC en Londres y Realia ha conseguido sindicar la refinanciación de su deuda en la última semana.

Evidentemente, el caso de Metrovacesa es el de un activo con un contrato de arrendamiento por muchos años, lo que minimiza enormemente el riesgo. Y, además, el activo está fuera de España, por lo que puede considerarse una operación «no española».

Por su parte, Realia tampoco es «una más» en el sector inmobiliario español. Aunque ha debutado con escaso éxito en el mercado de valores, puede presumir de accionistas de referencia sólidos. Nada más y nada menos que FCC y Caja Madrid. Esa tarjeta de visita y el hecho de que el crédito fuera de «sólo» 1.632 millones han facilitado enormemente la tarea.

Y últimamente, los problemas encontrados por Colonial para la sindicación de los préstamos parecen haberse rebajado un tanto.

El «modelo» Portillo

Luis Portillo, actual presidente de Colonial, es seguramente el caso paradigmático de crecimiento por la vía de operaciones corporativas en los últimos meses.

Su historia parte de su actividad inmobiliaria en Sevilla y la creación del grupo empresarial Expo-An, con el que comenzó Portillo a tomar una dimensión considerable.

Fruto de esta dimensión, Portillo tomó una participación ligeramente superior al 5% en el capital de Metrovacesa. La venta de esta participación en la inmobiliaria presidida por Joaquín Rivero le reportó al empresario sevillano 331,278 millones de euros, que en parte ya tenía comprometidos en una opa lanzada sobre Inmocaral poco antes y que costó a Portillo 182,06 millones de euros.
Desde Inmocaral, Portillo apuntó a Colonial. Pactó con La Caixa y lanzó una opa sobre el 100%. En total, la compra de Colonial le supuso a Portillo 3.512,91 millones de euros.

Además, el cambio de control en Colonial obligó a lanzar una opa sobre la francesa Societe Financiere Lyonaisse, filial de Colonial. Esta operación supuso a Colonial un desembolso de otros 490 millones de euros.

Casi simultáneamente, Portillo había alcanzado un acuerdo con Acciona por el que el grupo controlado por la familia Entrecanales le vendió el 15% del capital de FCC en una operación por importe de 1.534 millones de euros que se financió también por la vía de créditos con garantía de las propias acciones adquiridas.

Y como colofón, Colonial tiene pendiente aún una opa lanzada sobre el 100% del capital de la promotora y gestora de centros comerciales y de ocio Riofisa, tras haber alcanzado un acuerdo con la familia Losantos para la venta de la mayoría de las acciones. Este acuerdo garantiza el éxito de la opa, cuyo importe máximo ascenderá a 1.999,27 millones de euros, para los que Portillo cuenta con el correspondiente aval bancario.

Como fruto de esta agresiva política de adquisiciones, Portillo ha ido refinanciando créditos a medida que ha ido realizando nuevas operaciones. En total, el dinero comprometido por Portillo en su ambicioso plan de expansión asciende a 7.718,24 millones de euros.

Los problemas llegan a la hora de emprender la refinanciación de toda la deuda tras la adquisición de Colonial y con la opa sobre Riofisa ya sobre la mesa. Portillo consigue que Goldman Sachs, Royal Bank of Scotland y Eurohypo le concedan un crédito de 7.200 millones de euros.

El crédito está concedido, pero poco después se produce el desplome de Astroc y el arrastre del resto del sector inmobiliario español, acrecentando los temores a un estallido de la «burbuja inmobiliaria». La banca extranjera repliega velas y los tres bancos encuentran problemas para «colocar» el crédito en el mercado, que eso es al fin y al cabo lo que es sindicar un crédito.
El empresario sevillano, por su parte, no se ha quedado quieto y ya ha llegado a acuerdos para vender terrenos por un importe de casi 300 millones de euros y sigue buscando compradores interesados en suelo en Madrid, Sevilla, Almería y Cataluña, porque quiere conseguir unos 600 millones de euros que sirvan para aligerar el importe del crédito.

Fuentes financieras explican que este tipo de operaciones de crédito están sometidas a cláusulas de «market flex», que habilitan a los bancos prestatarios a elevar los tipos de interés de los créditos en caso de cambios sustanciales en las condiciones de la operación. «Estarían tratando de ejecutar estas cláusulas ante la negativa de la mayor parte del sistema financiero a entrar en la financiación al tipo de interés convenido por los bancos directores», explican las fuentes consultadas que, además, no dudan que al final habrá «fumata blanca».