Los bancos tienen en sus manos el 80% de Reyal Urbis

J. Sánchez Arce/ expansion

El presidente de la compañía, Rafael Santamaría, avaló con sus acciones y con la promesa de hipoteca sobre los activos del grupo el cumplimiento de las obligaciones del crédito sindicado, contravenidas el 30 de junio por la empresa.

Los bancos acreedores de la inmobiliaria Reyal Urbis, que negocia in extremis estos días la reestructuración de 3.000 millones de euros de deuda corporativa, cuentan con una larga serie de garantías pignoraticias o hipotecarias para cubrirse del incumplimiento de las cláusulas de vigilancia del préstamo con el que Reyal financió en 2006 la opa sobre Urbis.

Reyal Urbis es, junto a Martinsa Fadesa, la inmobiliaria más expuesta entre las cotizadas al parón en el negocio de la promoción residencial. Reyal contravino el pasado 30 de junio varias de las cláusulas de garantía del préstamo, presumiblemente las que atañen a la exigencia de no superar ciertos límites en la cuantía de la deuda y en el porcentaje de endeudamiento sobre el valor bruto de los activos.

El quebranto de estos ratios de salvaguardia activó automáticamente el vencimiento anticipado del préstamo, del que queda por amortizar 2.371 millones de euros, y la apertura inmediata de negociaciones entre la empresa y los bancos acreedores para reestructurar la deuda. La empresa tiene un segundo crédito sindicado de 469 millones de euros, cuyas cláusulas de vigilancia también saltaron por los aires al cierre del primer semestre.

Pignoración de acciones

El folleto de admisión a cotización de la fusionada Reyal Urbis, remitido a la CNMV el 11 de junio de 2007, detalla todas las garantías que adoptaron los bancos para protegerse de un posible incumplimiento de las obligaciones derivadas del crédito sindicado suscrito en octubre 2006 para financiar la opa y cuya entidad agente era el entonces Santander Central Hispano. Este préstamo fue sindicado en marzo de 2007 entre 39 bancos.

Fuentes de la inmobiliaria confirmaron ayer a este periódico que las garantías otorgadas por Reyal no han sufrido modificaciones desde la firma del crédito.

La primera de estas cláusulas de salvaguarda se refiere a una “prenda sobre las acciones de Reyal Urbis propiedad de Inveryal”, sociedad patrimonial de Rafael Santamaría, a través de la cual el empresario llegó a ostentar, tras la opa, el 96% de la compañía, participación que ahora es del 79,2%. El valor de estas acciones ascendía, ayer al cierre del mercado, a 1.702 millones de euros.

Además, y siempre y cuando lo soliciten la mayoría de las entidades financieras acreedoras, se establece la obligación de constituir hipoteca sobre los activos de Reyal Urbis “ante el incumplimiento de un ratio de deuda neta sobre valor de patrimonio inmobiliario (GAV) a nivel consolidado a partir del 31 de diciembre de 2007.” Este límite se estableció en un ratio de deuda sensiblemente inferior al 60% para 2008, cuando a 30 de junio este ratio se elevaba al 62%.

Es decir, cualquiera de los bancos acreedores podría solicitar la activación de esta cláusula, si bien la empresa ha iniciado un agresivo proceso de desinversiones. Entre el 30 de junio y el 29 de agosto, Reyal Urbis se ha desprendido de 1.090 millones de euros en promociones y activos de suelo, reduciendo su endeudamiento en 790 millones de euros, hasta 4.725 millones de euros. El problema es que, paralelamente, las desinversiones han reducido significativamente el valor de su cartera.

Pero las condiciones de vigilancia estipulados por los bancos a Reyal Urbis no acaban aquí. Según el folleto de OPV, “las obligaciones de la sociedad deben estar garantizadas en todo momento por filiales del grupo que, conjuntamente con Reyal, representen el 80% del ebitda y activos totales del grupo. A estos efectos, estas filiales se adherirán al préstamo para la financiación de la opa y otorgarán una garantía a primer requerimiento a favor de las entidades financieras”. Reyal Urbis cuenta con una veintena de filiales, entre las que figura la cadena hotelera Rafael Hoteles.

La pignoración de acciones ha sido una práctica común en el sector inmobiliario, utilizada por empresarios como Luis Portillo, Luis Nozaleda, Román Sanahuja y Fernando Martín para avalar las compras apalancadas de empresas o participaciones accionariales. Como se vio con el ex presidente de Colonial, la ejecución de las mismas puede convertirse a partir de ahora en la nueva tónica habitual.