Alquiler con protección: que no te engañen

Antoine de la Foigrass / burbuja.info

Ayer tarde estuve presente en unas “jornadas de puertas abiertas” que organizaba una constructora en la zona norte de Madrid para presentar 110 viviendas en alquiler.

Todo sonrisas y “buen rollo”, el equipo presentaba una promoción completa para “alquiler social” (Tiene un grado de protección pública, ya que los ingresos máximos deben ser menores de 5,5 veces el IPREM, Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples y no se puede ser propietario de ninguna vivienda en la comunidad de Madrid).

Tuve acceso al contrato que van a firmar los futuros inquilinos.

Y después de visitar los distintos portales, pues todos ellos estaban abiertos, así como todos los pisos en todas sus distribuciones (jornadas de puertas abiertas en toda regla), me marché a tomar un café y a descubrir que y como pretende alquilar esta buena gente.

Un mes de fianza que se conservará en el Ivima. Esto es correcto, es lo que marca la ley, empezamos bien me dije, pero al poco ya estaba torciendo el gesto extrañado.5000 euros (cinco mil euros) de aval bancario o en su defecto 5000 euros (cinco mil euros) depositados en la cuenta de la promotora.

Bueno puedo llegar a entenderlo, deben proteger sus intereses y sus propiedades

Pasemos a analizar directamente los puntos “flacos” del contrato. Cito textualmente en letra cursiva del original que tengo en mis manos.

La negrita no cursiva es mía.

CLAUSULA CUARTA.

El plazo de duración del presente contrato se establece, de mutuo acuerdo entre las partes, en un año desde el momento de la entrada en vigor del presente documento. Llegado el día del vencimiento, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración total de 5 años, salvo que el arrendatario manifieste con 30 días hábiles de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de la prórroga anual correspondiente, su voluntad de no renovarlo, fecha límite en la que el arrendatario entregará las llaves de la vivienda a la arrendadora.

[...]

El desistimiento del arrendatario antes de finalizar el plazo anual del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, dará derecho al arrendador a exigirle el importe correspondiente a las rentas dejadas de percibir relativas a esta anualidad.

Esto traducido al castellano significa que usted no puede dejar el alquiler sin pagar una “multa”, porque en el mejor de los casos, aún avisando con el tiempo que marca la ley, se verá obligado a pagar un mes a la empresa propietaria, y en el peor caso, tendrá que pagar 11 meses.

Ejemplo práctico: Usted entra a vivir ahí en octubre de 2008, como el año de contrato finaliza en octubre de 2009, si usted encuentra un alquiler más ventajoso que este, o simplemente, se le pone en las narices marcharse porque el vecino de arriba es un gran aficionado a la batería, usted tendrá que pagar los meses que resten hasta cumplir el año real y eso durante toda la vida del contrato, es decir, 5 años. Recordemos que existe un aval que se puede ejecutar por esta razón según puedo leer más adelante.

Pero continuemos, que hay mucha tela que cortar.

CLAUSULA SEPTIMA.

La adquisición, conservación, reparación o sustitución de los contadores de suministros [...] son de cuenta y cargo exclusivo del arrendatario.

Acabáramos. Esto va tomando forma y ya se les va viendo el “plumerillo”; el contador de la luz o del agua se estropea o simplemente no funciona pues los pisos están sin estrenar, y lo paga usted; fácil de entender ¿no?

También será por cuenta del arrendatario el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) o cualquier otro impuesto o tasa que emita el ayuntamiento de Madrid, que grave la vivienda.

El arrendador declara que la vivienda objeto del presente contrato es de obra nueva, finalizándose la construcción de la misma en el mes de agosto de 2008, y que debido al trámite que realiza el Ayuntamiento de Madrid para el cálculo de Impuesto de bienes inmuebles, no se conoce a día de hoy el importe al que ascenderá dicho impuesto.

Esta es buena, no me digan que no. Te cobran un impuesto por un bien, pero no es tuyo, por lo que no es un bien, y en cualquier caso, te avisan (por contrato) que te cobrarán, no saben cuánto, pero te cobrarán; pero ojo que uno esta firmando que vale, que lo paga. Que te obliguen a pagar el IBI es inmoral, no es ilegal, ni siquiera es alegal, pues uno, que es mayor de edad y se supone conserva plenas facultades, está firmando un contrato voluntariamente, pero caramba, en mi opinión es cuanto menos indignante que le obliguen a uno a pagar a esta gente los impuestos por sus propias propiedades. Solo es mi opinión, pero quiero expresarla claramente, me parece completamente inaceptable e inmoral.

Pero no nos detengamos aquí, sigamos, este viaje, por favor...

CLAUSULA OCTAVA.

Serán de cuenta y cargo del arrendatario todas las averías o desperfectos producidos en el inmueble arrendado y en sus servicio o instalaciones, tanto si unas u otros se deben al uso normal o a negligencia por parte del arrendatario. Así mismo, serán también de su cuenta los gastos de conservación y reparación de las instalaciones de agua, gas electricidad, baño, grifos, lavabos y desagües, tuberías, persianas y demás elementos.

Ojo aquí, estamos firmando que pagaremos TODAS LAS AVERÍAS O DESPERFECTOS PRODUCIDOS EN EL INMUEBLE ARRENDADO TANTO SI UNAS U OTROS SE DEBEN AL USO NORMAL POR PARTE DEL ARRENDATARIO.

El parqué no puede desgastarse, porque no hay, (los suelos son de terrazo), pero la huella que deja un televisor en la pared tras unos meses se puede considerar un desperfecto y por tanto se puede ejecutar el aval como veremos más adelante. Las puertas se marcan y los suelos se rallan. Es así, los arrendatarios tenemos la fea costumbre de caminar por las casas que alquilamos.

La ley de arrendamientos vigente (94), expresa con claridad meridiana que JAMAS se podrán cobrar los desperfectos originados por un uso “normal y responsable” del inmueble.

En mi opinión, esta clausula es tremendamente abusiva.

CLAUSULA DECIMOSÉPTIMA

[...] El aval será restituido al arrendatario tras la finalización del contrato, siempre y cuando se hayan cumplido todas y cada una de las obligaciones que se establecen en el presente contrato.

Sin comentarios. Está bien claro.

Extracto del modelo de aval

[...] Hasta un límite máximo de 5000 euros para responder ante XXXXXX.s.a del pago de las rentas, gastos y responsabilidades de todo tipo que se deriven del contrato de arrendamiento del piso situado.....El banco se obliga a pagar hasta la cantidad indicada AL PRIMER REQUERIMIENTO de XXXXXX.s.a. Sin que sea precisa la autorización ni el conocimiento previo del arrendador [...]

Quiero poner el acento sobre el párrafo “[...]pago de las rentas, gastos y responsabilidades de todo tipo[...]”

¿gastos?

¿responsabilidades de todo tipo?

Esto es un as en la manga, y esta medida leonina vuelve a pasarse por el arco del triunfo una cosa que se llama LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos).

La fianza se puede ejecutar EXCLUSIVAMENTE por el impago de las rentas, no por gastos o responsabilidades de todo tipo, y mucho menos cuando es la promotora quien decide que son las responsabilidades de todo tipo en las que uno puede incurrir.

Por cierto, también le obligan a uno a renunciar expresamente a la notificación previa que marca la ley en su artículo 1840 del código civil. (El artículo dice así: Si el fiador paga sin ponerlo en noticia del deudor, podrá este hacer valer contra él todas las excepciones que hubiera podido oponer al acreedor al tiempo de hacerse el pago).

De este modo, el arrendador puede ejecutar el aval SIN SIQUIERA NOTIFICARSELO AL ARRENDATARIO, que ha podido retrasarse en un pago o que considera que tal o cual cosa no es un desperfecto o una responsabilidad, por ejemplo.

Bueno, no tengo palabras para esto, me parece una pasada.

Y todo esto es un alquiler “social”, no lo olvidemos.

Perdón por “el tocho”, pero si esto puede ayudar a alguien a aclarar algunos conceptos y a impedir en la medida de lo posible que firme algo de lo que se puede arrepentir, con eso me basta y me sobra.

Por cierto, de barato nada. Ah!, me olvidaba, la comunidad también la paga el arrendatario. (Entre 65 y 90 euros/mes).

EN TODO CASO, REFLEXIONEN Y DECIDAN POR USTEDES MISMOS.