La vivienda, sobrevalorada en un 40% en España

Instituto Juan de Mariana/ finanzas

España ha vivido un innegable boom inmobiliario desde mediados de 1998 al que han contribuido numerosos factores, desde la emancipación de la generación del baby boom a las restricciones de los mercados de alquileres y del suelo y, muy especialmente, la política monetaria expansiva que sufrida desde la llegada del euro.

Desde 1995, el mercado de viviendas ha atraído buena parte de los nuevos fondos artificiales creados por el banco central generando una “burbuja de precios”.

Un estudio del Observatorio de Coyuntura Económica del Instituto Juan de Mariana ha analizado la burbuja inmobiliaria desde un nuevo punto de vista: tomando como referencia la relación entre los precios de venta de las viviendas adquieren y el precio del alquiler, al que denominaremos PER de la vivienda (en el lenguaje bursátil se denomina PER al número de veces que el beneficio neto de una empresa se encuentra incluido en el precio de cada una de sus acciones).

Siguiendo este indicador observamos como a finales de 2007 los inmuebles españoles presentaban una sobrevaloración cercana al 40%, dado que el PER de la vivienda se situó en 32,2 frente a una media histórica, entre 1985 y 1999, de 19,5. La subida ha resultado especialmente marcada durante los últimos diez años, momento que, como hemos visto anteriormente, coincide con las fuertes reducciones de tipos de interés.

Estos datos del PER de la vivienda pueden ponerse en relación con otros similares, tanto internos como externos: así, en España el Ibex 35 ha oscilado en 2007 con unos PER medios de entre 13 y 15, esto es, menos de la mitad que el del de la vivienda. En el contexto internacional, el PER de se ha incrementado notablemente durante los últimos años, todavía presenta una imagen muy inferior a la española. De hecho, a excepción de Mónaco, España es el país occidental con un PER más elevado en la vivienda.

Durante los últimos años los inversores han soportado rentabilidades del alquiler reducidas por la permanente escalada de los precios de la vivienda, que generaba unas fuertes plusvalías latentes, pero parece claro que el PER de la vivienda tendrá que regresar a valores cercanos a 20 (su media histórica), esto es, debe reducirse alrededor de un 38% y tendrá que hacerlo bien a través de caídas en los precios de adquisición de la vivienda o bien mediante subidas de los alquileres o con una combinación de ambas.

Desde 1998 las revalorizaciones de las rentas del alquiler no han superado el 5%, por lo que serían previsibles fuertes incrementos para los próximos años. Sin embargo, es dudoso que las familias españolas puedan hacer frente a un incremento tan sustancial del alquiler, de modo que será difícil que el PER se ajuste únicamente por este lado. El precio de la vivienda tendrá que caer irremediablemente.

Si bien sería deseable que esta bajada fuese gradual, no hay que descartar un derrumbe que podría generar efectos perniciosos sobre individuos no directamente implicados en las decisiones de inversión (por ejemplo, los depositantes con cuyos fondos los bancos han financiado los préstamos hipotecarios).

En esta coyuntura, conviene realizar dos propuestas de reforma para, por un lado, suavizar el presente pinchazo de la burbuja y, por otro, prevenir las futuras.

Primero, es imprescindible reformar la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) para otorgar mayor seguridad jurídica al propietario. Toda inversión se guía por dos parámetros: rentabilidad y riesgo: cuanto mayor sea el riesgo percibido, mayor será la rentabilidad que exigirá el inversor. La actual LAU impone riesgos innecesarios a los arrendatarios

Y en segundo, debería frenarse tanto el crecimiento artificial de la demanda gracias a la política monetaria expansiva como la contracción de la oferta por las restricciones actuales a la urbanización de suelo para la edificación.