La banca saca del armario sus viejos fantasmas inmobiliarios

María Jesús Pérez/ abc
Madrid

El acuerdo que el fondo soberano de Dubai (ICD) suscribió el pasado martes con los principales accionistas de Colonial, Luis Portillo y Luis Nozaleda, conocidos como los «Luises», para comprar el patrimonio de la sociedad, está, a día de hoy, pendiente de un hilo. Está, sobre todo, sujeto a la condición de que los bancos alivien la deuda del grupo y de que las entidades acreedoras de Portillo y Nozar desbloqueen los títulos que tienen en prenda como garantía de varios préstamos.
Precisamente, ése es el punto negro del pacto: el derecho de veto sobre la operación que tienen los bancos acreedores de Colonial -Goldman Sachs, Euro Hypo, Calyon y Royal Bank of Scotland- si no se les paga la deuda.

Según reconoce un reputado financiero español, «aquellos bancos o cajas que no tengan voluntad de dedicarse a otros negocios que no sean los puramente financieros, podrían decidir finalmente reactivar las inmobiliarias que tienen latentes en sus balances, y a las que apenas dan uso, con algunas excepciones, con el objetivo de poner a la venta, de la manera más rápida posible esos activos».

Tal y como adelantó ABC el pasado viernes, las catorce entidades acreedoras de Luis Portillo -a las que el empresario sevillano debe 1.473,5 millones de euros- y las seis de Luis Nozaleda -a las que adeuda 457,1 millones- vigilan muy de cerca las negociaciones entre los dubaitíes y los empresarios, ya que de no llegar a buen término, podrían ejecutar la venta de activos de la inmobiliaria para cobrarse los préstamos.

Una opción que se antoja como solución a seguir por otros bancos con similar situación. ¿Luz al final del túnel? De momento, es una salida. A las inmobiliarias españolas, asfixiadas por los plazos de sus deudas y por la escasez de ingresos con los que hacerlas frente, sólo les queda echar el resto para refinanciar su deuda. O, sino, morir.

La pelota, pues, está en el tejado de las entidades acreedoras, auténticas dueñas del destino de las inmobiliarias, con las que tendrán que pactar nuevos plazos y nuevos pagos. De lo contrario, ejecutarán su deuda inmobiliaria, y se quedarán con activos de estas compañías a los que, después, tendrán que dar una salida.

«Bancos y cajas se quedarán inevitablemente con los activos (pisos, terrenos, promociones y demás) de las inmobiliarias, y también de los particulares, que no puedan hacer frente a las deudas contraídas con ellos», añade el mismo financiero.

De momento, los máximos accionistas de la ex inmobiliaria de La Caixa, los «Luises», han encontrado una salida momentánea, después de algo más de mes y medio con el tira y afloja entre accionistas, ofertantes y acreedores, para evitar la suspensión de pagos de Colonial.

Si todo sale en línea con lo previsto, la compañía quedará escindida en dos. La parte patrimonial se quedará en manos de los fondos de Dubai, si la opa planteada a 1,19 euros se cierra con éxito, y si Goldman Sachs, aún reacio a dar a los dubaitíes la refinanciación que solicita de la deuda de Colonial, da finalmente su brazo a torcer. Mientras, el negocio que queda fuera de la oferta es la de suelos y desarrollo residencial, valorado en 2.000 millones, a los que se sumará una deuda de otros 200 millones. «Dadas las condiciones actuales del mercado, es un valor claramente a la baja», opina un experto del sector.

Los mayoritarios, Portillo, Nozaleda, Domingo Díaz de Mera y Aurelio González -más los pequeños accionistas-, se quedan con este segundo negocio, incluso darán un nuevo nombre a la inmobiliaria. Pero «si no cumplen con sus compromisos de deuda, la firma, se llame Colonial o se llame «X», pasará, despiezada, o como sea, a manos de los bancos acreedores», añade la misma fuente.

Efecto dominó

Un negro panorama que podría empeorar más si cabe por el efecto dominó sobre otras firmas del sector. Al calor de lo que pueda ocurrir con Colonial está pendiente el futuro de otras tres promotoras españolas: Nozar, Reyal y Afirma.

La inmobiliaria de Luis Nozaleda, Nozar, posee un 4% de Colonial que le compró a su vez a Reyal Urbis con un pagaré que vence el próximo mes de diciembre. Al mismo tiempo, a Reyal, que aparece entre los acreedores de Nozaleda, con un importe de 205 millones de euros, se le plantea un grave problema de no llegar a buen puerto el acuerdo entre dubaitíes y Colonial, porque no podrá cobrar esa deuda. Y, por último Afirma, antes Astroc, que caería en desgracia igualmente al tener a Nozar como su segundo mayor accionista.

No obstante, a día de hoy, ninguna inmobiliaria está exenta de dificultades. La ahora primera del sector, Martinsa-Fadesa, también está pasando por momentos delicados. Esta misma semana, trascendía que está a punto de cerrar un acuerdo con la banca acreedora para refinanciar su deuda, después de meses de negociaciones.

El pacto, que se firmará previsiblemente antes del próximo 31 de marzo -si se quiere evitar otra situación susceptible de acabar en suspensión de pagos-, pasa por aplazar hasta el año 2011, y sin intereses, el pago de una deuda de 3.800 millones de euros.

Se trataría, además, de sentar precedente y dar ejemplo, ya que implica pactar una refinanciación a cinco años, con tres de cadencia. Ahora bien, en esta ocasión, también hay «reticentes», Morgan Stanley y algún que otro fondo de inversión. El resto, Royal Bank of Scotland, La Caixa, Caja Madrid, Ahorro Corporación y Banco Popular, parecen haber dado el visto bueno a una refinanciación que despejará el horizonte a la inmobiliaria controlada por Fernando Martín.

Como hace apenas veinte días dieron el «ok» los acreedores a Habitat. La quinta promotora del país evitó «in extremis» la suspensión de pagos, tras llegar a un acuerdo para refinanciar su deuda de 1.586 millones de euros con las 39 entidades acreedoras. Entre las condiciones firmadas estaba la incorporación de nuevos directivos a la inmobiliaria consensuados por ésta con los bancos y con Ferrovial, segundo mayor accionista de Habitat, con un 20% de su capital. Respecto a la refinanciación de la deuda, se acordó que Habitat amortice, a finales de 2008, 50 millones de euros, otros 100 millones más en 2010 y, el resto hasta 2014.

Una deuda mal estructurada

Varios expertos coinciden en que los acontecimientos actuales confirman que el verdadero cáncer del sector no es tanto la caída de la demanda de vivienda, que perjudica también lo suyo, como la mala estructuración de la deuda de las inmobiliarias. Y es que, al calor del boom inmobiliario de la última década, entidades financieras y promotoras se aliaron para ganar dinero, tirando unas de otras, a veces sin aportar las garantías adecuadas y mínimas, porque parecía que los beneficios no tenían fin.

Llegado el momento de la desaceleración del mercado de la vivienda, que ha coincidido con la falta de liquidez del sector bancario, las cartas se han puesto sobre la mesa. «Lo que no pueden hacer ahora los bancos es volver a quedarse con inmobiliarias. Sobre todo cuando precisamente las habían vendido durante ese mismo periodo de esplendor», explica Juan Ignacio Sanz, profesor de Esade, que añade que «si ahora vuelven a acumular inmuebles, tendrán que quitárselos de alguna forma después, vendiéndolos a buen precio, por ejemplo, a promotores solventes».

Los principales bancos españoles han ido en los últimos años vendiendo las inmobiliarias cuyo capital controlaban o desprendiéndose de sus activos inmobiliarios, anticipándose así a la caída del sector. Sin embargo el segundo mayor banco español, BBVA, mantiene una inmobiliaria propia, Anida. y la segunda caja española, Caja Madrid, aún cuenta con un paquete importante de acciones en Realia. Tal y como ha reconocido su presidente, Miguel Blesa, tras desmentir a principios de año que estaban interesados en pujar por Colonial, Caja Madrid canaliza todo sus proyectos inmobiliarios a través de Realia, compañía que comparte con FCC, y de la que tiene una participación del 22%.

Mientras, BBVA, que vendió en 2002 el 23,9% de Metrovacesa a Bami -venta por la que obtuvo unas suculentas plusvalías de 369 millones de euros-, aprovechando el buen momento del sector, dio alas a su nuevo proyecto inmobiliario: Anida.

Tan sólo dos años después desde que vendiera su participación mayoritaria en la inmobiliaria Metrovacesa, el banco consideró de nuevo oportuno impulsar una nueva estrategia en este segmento del negocio. La razón era clara para el BBVA. «El negocio inmobiliario es estratégico para el banco por su tradicional presencia en el sector y por las sinergias con el negocio bancario tanto desde el punto de vista del cliente promotor como del cliente particular a través de la actividad hipotecaria», subrayaba por entonces José María Abril, responsable de banca mayorista y de inversiones del grupo.

Para impulsar esta división, BBVA optó por crear una nueva marca inmobiliaria, Anida (de anidar) y poner en marcha un plan estratégico a tres años, que ya está incluso consolidado en México.

«Habría que estar atento a ver qué ocurre ahora. Las entidades vendieron caras sus participaciones inmobiliarias, y ahora podrían plantearse volver a comprar, precisamente en un momento en el que les saldría mucho más barato», asegura el profesor Sanz. El Banco Santander, de momento, no tiene previsto volver a resucitar viejos fantasmas. Su experiencia con «inmobiliaria» propia se cerró también en 2002, con la venta del 24,5% de Vallehermoso a Sacyr, por 568 millones, lo que le reportó igualmente unos ingresos de 300 millones de euros, con los que pudo reforzar sus recursos propios y capitalización con el objetivo de estar preparado para aprovechar las oportunidades bancarias que surgieran tanto en Europa como en Iberoamérica. «El proyecto del Santander es dedicarse de lleno a hacer banca», según fuentes próximas a la entidad.

Como tampoco lo tiene entre sus previsiones la mayor caja española, la Caixa. Si bien, cabe recordar que firmó un negocio redondo al vender el 40% de la inmobiliaria que fundó años atrás, Colonial, a la Inmocaral del empresario sevillano Luis Portillo, por 1.500 millones de euros en 2006. El momento justo, y a un precio que ahora sería impensable. Por su parte, el Popular aún tiene en balance alguna pequeña compañía que se encarga de promociones inmobiliarias y el 35,65% de Inversiones Inmobiliarias Alprosa.

Desandar lo andado

Se trataría de desandar lo andado todos estos años, si bien, el futuro del inmobiliario depende de cuánta financiación esté dispuesta a dar la banca. Y, de momento, si bien han restringido las condiciones para otorgar créditos y préstamos, exigiendo más y mejores garantías, bancos y cajas siguen financiando tanto a clientes particulares como a institucionales. «Estamos en la fase en la que las entidades tratamos de colaborar al máximo con las inmobiliarias y con los particulares. Estamos en un momento de reajuste del sector. El crédito hipotecario, aunque no crece a los ritmos de los últimos años, sigue creciendo al 16%, lo que significa que el mercado sigue funcionando, aunque haya que reajustarlo», explica una fuente financiera.

La banca, pues, volverá a ser el paraguas que de cobijo a las inmobiliarias. O, al menos, eso es lo que quieren pensar en el sector. Si no, tiempo al tiempo.