El riesgo financiero de las inmobiliarias crece por la pérdida de valor de sus activos

María Martínez/ expansion

El sector ha avalado los créditos suscritos en los últimos años con sus acciones e inmuebles. La pérdida de valor de estas garantías podría forzar ampliaciones de capital y ventas de activos con descuento.

Las inmobiliarias españolas afrontan un problema doble: la caída en bolsa de sus acciones y la devaluación de sus activos. Las empresas cotizadas del sector han firmado en los últimos tres años créditos por 19.000 millones de euros para financiar sus compras. Los préstamos han sido avalados con las acciones de las compañías del sector, cuya capitalización bursátil conjunta se sitúa en torno a 30.000 millones, y con sus activos.

La actual ralentización del mercado inmobiliario, y su consiguiente reflejo en las valoraciones bursátiles y en el precio de los inmuebles, han deteriorado la situación financiera de estas empresas.

Los expertos consideran que las grandes inmobiliarias españolas tienen capacidad para afrontar este nuevo escenario y descartan, en principio, que puedan llegar a incurrir en una situación de insolvencia. Pero los analistas sí pronostican que las implicaciones financieras de la caída del precio de las acciones y de los activos pasarán factura a los beneficios de las inmobiliarias. “El impacto debería notarse en su cuenta de resultados durante los próximos dos años”, explica Jordi Padilla, experto de Atlas Capital.

Costes e hipotecas

La consecuencia más inmediata de este escenario es el incremento de los costes de financiación. Los intereses que deben pagar las inmobiliarias a los bancos están vinculados a la ratio que relaciona su nivel de deuda con el valor de sus activos. Por tanto, una rebaja del precio de sus propiedades eleva esta variable y, en consecuencia, los intereses a pagar.

El alza de la ratio deuda/valor de los activos también podría obligar al sector a hipotecar parte de su inmuebles. Por ejemplo, el crédito suscrito por Reyal Urbis está garantizado con una promesa de hipoteca sobre sus activos inmobiliarios. Esta promesa se transformará en obligación de constituir hipoteca en caso de que la ratio de deuda alcance un determinado nivel.

Los créditos concedidos a Martinsa, Astroc o el que suscribió San José para hacerse con Parquesol también incluyen exigencias similares. Colonial, por su parte, se ha comprometido con los bancos a que existan en todo momento activos libres de deuda hipotecaria a terceros que representen al menos el 50% del valor bruto de sus propiedades. En la práctica, estas cláusulas limitan la capacidad de las inmobiliarias para suscribir nuevas hipotecas sobre sus activos y, por consiguiente, reducen sus posibilidades para obtener otras fuentes de financiación.

Control de los bancos

Los futuros proyectos del sector estarán igualmente restringidos por el control que los bancos tienen sobre sus fondos. El préstamo suscrito para comprar Parquesol está garantizado con la pignoración (depósito en prenda) de los saldos de determinadas cuentas bancarias. Reyal Urbis también ha otorgado prenda de sus derechos de crédito en una cuenta abierta con Santander, la entidad agente de su crédito.

En ella, la compañía debe depositar las cantidades que tiene que destinar a la amortización del préstamo y que aún no han sido aplicadas a ese fin (por ejemplo, las derivadas de ventas de activos previstas). En el caso de Astroc, 10 millones de euros en participaciones en fondos de inversión e imposiciones a plazo fijo de la compañía estaban pignoradas a cierre de 2006 como garantía de avales para la compra de Landscape.

La devaluación de los inmuebles reduciría, por otra parte, el porcentaje de deuda que las inmobiliarias podrán repagar con las desinversiones que tienen programadas. Colonial prevé amortizar 1.050 millones de deuda en 2009 gracias a la venta parcial de su paquete del 89% en la francesa SFL.

Reyal Urbis espera liquidar parte de su deuda con la venta de suelo no estratégico y de su participación del 6,4% en Colonial. Reyal ingresará próximamente 354 millones con su desinversión en la inmobiliaria de Luis Portillo, operación que en diciembre de 2006 le habría proporcionado ingresos de 457 millones.

En este escenario, las inmobiliarias subrayan que el peligro de depreciación de sus activos es limitado debido a la elevada calidad de éstos. Por tanto, insisten en que no hay riesgo de que la banca exija nuevas garantías.