La caída en la venta de pisos provocará el cierre de 10.000 inmobiliarias en la región

Miguel Oliver/ abc
Madrid

Crisis hipotecaria, subida de tipos, espectacular caída de la demanda, descenso en los precios de la segunda mano... El mercado inmobiliario ha cambiado definitivamente de ciclo. Los buenos tiempos ya han quedado atrás y ahora el mensaje que más circula por los pasillos de las inmobiliarias es el de «cuerpo a tierra». Madrid, a pesar del volumen de actividad que ha registrado en los últimos años, no ha podido sortear esta crisis.

Las agencias inmobiliarias son las más perjudicadas. Según cálculos del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Madrid —no existen datos oficiales al respecto—, la crisis del sector provocará la desaparición de 10.000 agencias en toda la región. Esta cifra representa un 20 por ciento de las inmobiliarias que existen en la Comunidad (50.000). Otras voces, sin embargo, prevén que a la larga tengan que bajar el telón un tercio de las compañías destinadas a la venta de pisos en Madrid.

El presidente del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de la región, Jaime Cabrero, no considera que esta situación sea preocupante: «Estamos asistiendo a un cambio de ciclo; es algo normal. Lo que no era lógico es la época de bonanza que hemos disfrutado durante casi diez años. Eso no se había visto nunca».

Cabrero ve en el cierre de tantas inmobiliarias una situación lógica. «Ninguna de las agencias que están cerrando están asociadas al colegio. Los negocios que se están viendo obligados a poner el candado son aquellos que surgieron como oportunistas durante el “boom” inmobiliario, cuando era muy fácil vender pisos porque te los quitaban de las manos, y que por su falta de formación se han dado cuenta de que no pueden aguantar el tirón».

«Como no existe ningún tipo de regulación en el sector —apunta el presidente de los APIs madrileños a ABC—, aquí se mete cualquiera y todo vale. Por eso creo que esta “limpia” nos va a venir bien a todos, porque al final se van a quedar las compañías más profesionalizadas y mejor preparadas».

De momento, nadie se atreve a citar la palabra crisis. Sin embargo, los profesionales del mercado inmobiliario saben que algo está cambiando. El comprador de vivienda ha levantado el pie del acelerador y hay muchas operaciones que se están quedando en el aire. «Esta vuelta a la normalidad es positivo. Digamos que durante los últimos diez años hemos estado circulando a 160 kilómetros por hora y que ahora la velocidad se ha reducido hasta los 120», dice Cabrero.

Un informe de la Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios (APEI) va un poco más lejos y llena de incertidumbre el futuro de muchas compañías al apuntar que tres de cada diez podrían cerrar en los próximos meses. La asociación profesional pronostica un «cambio radical» en el panorama de la mediación inmobiliaria.

El descenso en la venta de inmuebles es la principal causa de estos repentinos y fulminantes ceses de negocio. Uno de los mejores ejemplos que argumentan esta situación, explican, lo representa Fincas Corral. La compañía que preside Calixto Corral se ha visto obligada a cerrar la mitad de sus oficinas por todo el país. Llegó a contar con 350 sedes, de las que actualmente sólo permanecen abiertas 180. La justificación que el propietario ha dado a esta quiebra no ha podido ser más clarividente: «Ya no se venden tantos pisos».

Ya no hay ventas sobre plano

Según datos de APEI, las ventas en el conjunto de la Comunidad han caído un 60 por ciento en los últimos dos o tres meses con respecto al mismo periodo del ejercicio anterior. «Antes se vendían todas las viviendas sobre plano —señala Óscar Martínez, presidente de la asociación—, ahora la mayoría de las promociones tan sólo consiguen colocar la mitad de sus viviendas cuando sus obras ya han concluido».

Martínez cree que el segmento de la primera residencia ha sido el primero en notar este parón, pero que el mercado de vivienda vacacional no tardará mucho en sufrirla. La segunda mano también es una de sus próximas víctimas. «Está sobrevalorada. En poco tiempo veremos cómo el precio lo va a marcar el comprador. Esto puede condicionar todo el mercado inmobiliario de la capital», indica Óscar Martínez. Por lo que respecta a las zonas de Madrid que más se pueden resentir por esta disminución en las ventas, los expertos no tienen ninguna duda: la periferia. Las zonas limítrofes de la capital son las que más van a acusar este parón en las ventas, ya que es donde más oferta existe. «La gente puede elegir, por lo que ahora se lo va a pensar mucho antes de decidirse a comprar».

Lo que parece ser un valor seguro es el centro de la capital. Allí es donde, de momento, menos se notará la desaceleración de la demanda. «Existen pocas viviendas a la venta y cuando salen no tardan mucho en encontrar comprador porque estas zonas todavía cuentan con una demanda potencial interesante y numerosa», mantiene Martínez.

El parón en el mercado residencial parece que se extenderá por un periodo largo de tiempo. Las pequeñas compañías especializadas en el mercado residencial de segunda mano y aquellas que no tienen un negocio diversificado son las que están sufriendo las primeras consecuencias de esta caída de las ventas.

Las firmas afectadas

«Antes, la intermediación inmobiliaria estaba regularizada, pero en 2004 se cambió la norma y comenzaron a surgir multitud de pequeñas agencias que han funcionado mientras ha habido negocio», explica el consejero delegado de la inmobiliaria Roan, José Luis Marcos. Esta situación, apunta Efe, ha afectado a firmas tradicionales en el mercado como Re/Max, Look & Find o Best House, que se están viendo obligadas a cerrar oficinas por la falta de negocio.

Re/Max cuenta en toda España con 150 franquicias y más de 1.000 empleados, que son autónomos y comparten con el propietario los gastos fijos del negocio, y, por lo tanto, los riesgos. Fuentes de la compañía reconocieron que en lo que va de año ha cerrado casi el 8% de sus oficinas, aunque lo achacaron a la incorrecta implantación de su modelo de negocio.

La ralentización está afectando también a Best House, aunque «de forma muy leve», según su administrador, Didier Dupont. Look & Find, que tiene 212 oficinas, ha mantenido durante este ejercicio la tónica de crecimiento seguida en años anteriores, tanto con aperturas como con cierres, aunque sí observa que el tiempo de venta ha aumentado.

Ante esta situación, los profesionales comienzan a buscar alternativas para curar cuanto antes la herida. El presidente de la APEI, Óscar Martínez, apuesta por la diversificación, por ampliar la cartera de servicios a la búsqueda de hipotecas para los clientes y a la gestión de alquileres y el mantenimiento de propiedades. «Debemos ser empresas de servicios a la vivienda, siempre hay alternativas», añade.

Al tiempo, aboga por la unión del sector y por hacer una regulación y unas normas de trabajo. «En las inmobiliarias tiene que haber un control y una seguridad para el cliente, debemos darle confianza. No se pueden sobrecargar los precios y, por ejemplo, anunciar y aplicar una comisión máxima del 3 por ciento», propone Martínez.

Los agentes de la propiedad inmobiliaria de Madrid también han empezado a tomar cartas en el asunto. Su presidente, Jaime Cabrero, reveló a ABC que en los próximos días se reunirá con el presidente de los APIs de Barcelona para establecer una serie de políticas conjuntas. «Nos tenemos que reforzar para que la gente vea que seguimos ahí. Tenemos previsto cerrar acuerdos con portales inmobiliarios, ya que producto hay, lo que ocurre es que no se vende». Los políticos no pierden de vista esta situación. Saben que, si la economía y el empleo han funcionado como un tiro en los últimos años, se debe a la bonanza inmobiliaria.