¿Cómo saber cuáles son los precios actuales de la vivienda?

DENUNCIAS POR VIVIENDA

Para conocer la evolución del mercado inmobiliario, el Ministerio de Vivienda sólo maneja los datos de la Asociación Profesional de Sociedades de Tasación (Atasa). Pero los datos de los tasadores no son fiables. Primero, porque responden a expectativas, y cuando el ciclo cambia, las expectativas deben hacerlo. Y, segundo, porque los tasadores dependen de sus clientes, los bancos, de modo que ajustan las tasaciones según les convenga a éstos.

Un ejemplo que nos acerca un poco al temido escenario estadounidense de las hipotecas subprime: si un banco desea obtener los máximos beneficios en la concesión de una hipoteca, y, sin embargo, sólo puede prestar, como tope de seguridad, el 80% del valor de la vivienda, puede sugerirle al tasador que valore la vivienda un 20% más de lo real. Así, puede vender la hipoteca mucho más cara aunque asumiendo un riesgo mucho mayor –el de que el valor del inmueble descienda en el futuro.

A veces, mejor que depender de los datos que proporcionan fuentes interesadas, conviene observar con atención lo que sucede en el mercado, en la calle, en los bolsillos de los ciudadanos... y emplear mucho sentido común.

Hoy publica el diario Expansión un editorial sobre este tema:


La estadística de precios de vivienda

La desaceleración del sector inmobiliario es un hecho, a tenor de los indicadores de actividad de las compañías del sector, con la excepción de los precios de los pisos.

Expansion.com, 10/8/2007

La frecuente aparición de datos obtenidos a partir de métodos estadísticos de reconocida solvencia que no concuerdan entre sí –a veces incluso se contradicen– es un problema para el Ministerio de Vivienda. Por ello, el departamento que dirige Carmen Chacón utiliza sólo las cifras de la Asociación Profesional de Sociedades de Tasación (Atasa), al considerar que emplear una única fuente de precios desagregados con carácter periódico es lo más adecuado para reflejar la realidad.

Pero los técnicos estadísticos advierten de que el mercado inmobiliario ha sido tradicionalmente muy opaco, lo que incrementa la necesidad de disponer de los mayores datos posibles para que ciudadanos y empresas tomen sus decisiones de inversión. Y es que basar todo el sistema en los valores de tasación es un riesgo, sobre todo en una etapa de ajuste del sector.

Cuando el mercado residencial goza de buena salud, calcular el valor de los inmuebles mediante esta vía puede ser una técnica adecuada. Durante este tipo de periodos, en la mayoría de nuevas viviendas, valor de tasación y precio de venta son dos variables que están íntimamente ligadas; mientras que, en las usadas, la alta demanda dificulta que el comprador negocie un precio a la baja con el propietario. En cambio, cuando hay épocas de crisis, la situación cambia de manera drástica.

El exceso de oferta y la pérdida de vigor de la demanda –en España fundamentalmente debido a la huida de los capitales especuladores del mercado ante las menores perspectivas de rentabilidad– provoca que un importante volumen de promotores no agoten el recorrido total de los precios y procedan a vender los pisos por un importe inferior al valor de tasación.

En las casas de segunda mano, las necesidades de liquidez de los propietarios también impulsan a la baja los precios de salida, lo que no se refleja en las estadísticas de tasación, que son las que usa el Gobierno, ofreciendo una visión de la realidad parcial y subjetiva.