Con la crisis, la nueva carroña de los 'buitres' es la vivienda

Ana Palomares/ eleconomista

Los precios de la vivienda han caído más de un 5% este año. Una de cada cinco inmobiliarias ha echado el cierre tras explotar la burbuja de la vivienda y el euribor sigue por encima del 5%. Ante esta situación, resulta irónico que todavía haya quien consigua ganar dinero invirtiendo en ladrillo. Los afortunados son los fondos inmobiliarios directos, es decir, aquellos que invierten en activos para destinarlos al alquiler.

Según los datos de Morningstar a 31 de agosto, ocho de los nueve productos de este tipo que se comercializan en España están en positivo este año. Además, no sólo han conseguido no caer en pérdidas, sino que también han logrado el más difícil todavía: ganar activos en un momento en el que la industria ha perdido más de 50.000 millones de euros.

En concreto, los fondos inmobiliarios han conseguido incrementar su patrimonio un 1,17% de media. Los dos casos más extremos son BBVA Propiedad, cuyos activos se han reducido un 20% y Sabadell BS Patrimonio, que ha aumentado su capital bajo gestión un 39,38%. Pese a este importante ascenso del fondo del Banco Sabadell, es el de Santander, Santander Banif Inmobiliario, el que acumula la mayor parte del patrimonio gestionado y también la mejor rentabilidad en lo que va de año. Gana un 3,22% en el año, un 5,65% a doce meses y gestiona nada menos que 3.983,73 millones de euros.

Pero ¿cómo puede explicarse que los que invierten en ladrillo a través de fondos ganen en una crisis provocada en gran parte por el sector inmobiliario? La caída de precios en el sector de la vivienda ha provocado que los activos donde invierten estos productos se hayan abaratado, por lo que han surgido verdaderas oportunidades. Además, hay que recordar que los activos que componen la cartera de estos productos de inversión están destinados al alquiler y este negocio, lejos de quebrar, está atravesando uno de sus mejores momentos.

Los 'buitres', al acecho

Junto con los inversores particulares, los fondos de inversión de opportunities, más conocidos como fondos buitre, también han empezado a echar el ojo a nuestro mercado. "Llevan analizando el terreno español desde 2007, sobre todo en la costa, y aunque ya hemos recibido varias solicitudes, aún están esperando que caigan más los precios. Será ahí cuando entren", asegura Javier García Mateo, director de Análisis e Investigación de Mercado de Aguirre Newman.

Los fondos buitre buscan obtener rentabilidades en términos de TIR del 20%, por lo que necesitan que el valor de los activos donde inviertan se doble en cinco años. Sus objetivos en nuestro país son sobre todo el suelo, el mercado residencial y también las promociones inmobiliarias y promotoras.

De hecho, hay que recordar que varios de ellos ya compraron deuda de Fadesa con descuentos del 50% y algunos medios apuntan a que podrían hacerlo también en Colonial e incluso Cortefiel. "Estos fondos no necesitan financiación y hay muchos ingleses y estadounidenses que empiezan a mirar al mercado, ya que hay compañías que están muy endeudadas y sí podrían sacar activos muy baratos en el mercados", afirma Jorge Sena, director de inversión en oficinas de Jones Lang LaSalle.

De momento, los que sí han entrado, además de family offices (basta recordar la compra de la ciudad financiera del Santander por parte de la sociedad de Amancio Ortega, Pontegadea) son los fondos core, también llamados fondos alemanes. Estos buscan rentabilidades entre el 8-9% en términos de TIR y activos más seguros, fundamentalmente en el mercado de oficinas. Entre los últimos ejemplos de estas operaciones está la adquisición de la Torre Diagonal en Barcelona por 80 millones de euros o la del edificio de Prisa, también en Barcelona, por Drago Capital Partners.