Giro en la Ley del Suelo para dar aire a los promotores

Manuel Llamas/ expansion

El Ministerio de Vivienda prevé incluir ciertos mecanismos jurídicos en el futuro reglamento de la nueva ley para paliar la falta de financiación que padecen los promotores a causa de los criterios de valoración del suelo.

El Ministerio de Vivienda está estudiando distintas soluciones técnicas con el objetivo de solventar la falta de financiación que, en la actualidad, sufren los promotores inmobiliarios para poder acometer la edificación de los suelos que tienen en cartera. Tales mecanismos se introducirán en el desarrollo reglamentario de la nueva Ley del Suelo, que entró en vigor hace apenas cuatros meses.

Según diversas fuentes consultadas del sector, la aprobación de esta norma ha agravado la ya de por sí delicada situación que vive el mercado inmobiliario español, debido a la desaceleración que sufren los precios y la propia actividad urbanística. El problema radica en que los nuevos criterios de valoración que establece la ley, unidos a la nueva etapa de endurecimiento crediticio, está provocando que las tasadoras valoren los terrenos muy por debajo del valor de mercado. De este modo, las pequeñas y medianas promotoras ven restringida su principal fuente de financiación para actuar.

La ley tan sólo distingue entre dos tipos de suelo: rural y urbanizado, en lugar de las tres clasificaciones que establecía la norma precedente. De este modo, lo que antes constaba como suelo rural y ubanizable, pasa a valorarse en función de los rendimientos agrícolas del terreno. Es decir, por lo que hay en ese momento, y no por lo que pueda haber en el futuro –inmuebles–, con la pérdida de valor que ello conlleva.

Las turbulencias financieras derivadas de la crisis de las hipotecas subprime en EEUU, junto a la entrada en vigor del nuevo criterio de valoración de esta norma, han provocado el cierre del grifo financiero hacia la actividad inmobiliaria. Vivienda estudia ahora cómo matizar la aplicación de tales criterios de valoración en el futuro reglamento de esta ley. El objetivo: desvincular la apreciación que realizan las tasadoras del método valorativo que establece la norma, ya que ésta tan solo es aplicable en el caso de expropiación.

El problema, según estas mismas fuentes, es que la mera posibilidad de que un terrenos pueda ser susceptible de ser expropiado es motivo suficiente para reducir las garantías hipotecarias de la operación al mero valor rústico del solar. De hecho, la norma fija un periodo máximo de tres años para urbanizar el suelo que cuente con un planeamiento aprobado.

Algo “inviable”, según las propias empresas. Transcurrido dicho plazo, el terreno podría ser susceptible de intervención administrativa a fin de evitar la retención de suelo. El espíritu de la norma consiste en combatir la especulación urbanística –el acaparamiento de terrenos a la espera de su apreciación–.

Medidas correctoras

Una de las medidas correctoras que se están barajando consistiría en permitir que el promotor establezca el plazo de tiempo en el que prevé la urbanización. Pese a ello, el desarrollo reglamentario está en plena fase de estudio. De momento, Vivienda prevé organizar próximamente una jornada de formación en la que puedan participar tasadoras y promotoras a fin de clarificar la aplicación correcta de los preceptos que establece la ley en materia de valoración de solares.

Mientras, según otras fuentes del sector, la aprobación del citado desarrollo reglamentario se pospondrá hasta después de las elecciones generales. Además, la citada ley está a expensas de que se resuelvan los recursos de inconstitucionalidad presentados por algunas CCAA, como la de Madrid. De ahí, la situación de “incertidumbre” que vive el sector.

Los expertos juristas coinciden en criticar la ley

Los efectos que ha provocado la entrada en vigor de la Leydel Suelo ya habían sido vaticinados por múltiples expertos. Así, Lucio Rivas, abogado y técnico urbanista de Asesores Jurídicos Urbe, señala a EXPANSIÓN que la norma ha generado “una gran inseguridad jurídica en el sector”. Uno de sus principales efectos ha sido “la traslación de los criterios de valoración que establece la norma a las tasaciones inmobiliarias”, a pesar de que éstas tan sólo se aplican al ámbito de la expropiación.

Además, según Rivas, muchas empresas “se están lanzando a la compra de suelo urbanizado”. Es decir,el que ya cuenta con licencias. Mientras, la bolsa existente de suelo rural, e incluso urbanizable, que se pone a la venta por parte de las promotoras “apenas se vende”, añade. De hecho, este es el mecanismo que están empleando numerosas empresas para poder financiar sus proyectos ante la falta de liquidez. Grandes despachos, como Roca Junyent o Uría Menéndez, ya anunciaron los “efectos perjudiciales” de la ley.