La titulización de hipotecas crecía un 94% antes de estallar la crisis ‘subprime’

G. Velasco/ Gaceta de los Negocios
Madrid

En el segundo semestre se espera una contundente desaceleración por el aumento de los 'spread'

La crisis subprime va a estropear a la industria europea de titulizaciones de hipotecas sobre inmuebles comerciales (CMBS, según sus siglas en inglés) el año más prometedor de su historia. En el primer semestre de 2007 los títulos con este tipo de colateral inundaron los mercados de la región de EMEA (Europa, Medio Oriente y África). Estas emisiones crecieron un espectacular 94%, según Moody´s.

En junio, a penas un mes antes de que las hipotecas subprime de EEUU pusieran en jaque a los mercados crediticios y bursátiles de todo el mundo, estos bonos sumaban 35.000 millones de euros. Y más del 95% de ese volumen fue emitido por entidades financieras europeas.

Pero ese fabuloso rally se ha acabado. La crisis de las hipotecas de alto riesgo en EEUU ha puesto fin a la buena evolución de esta industria en Europa. Los emisores se han replegado ante el incremento de los spread que se ha producido en los mercados de crédito. Ahora si alguien quiere vender ‘riesgo’ tiene que ofrecer un gancho mucho mejor que el de hace unos meses. Y eso sale caro.

Los expertos de la agencia de calificación están convencidos de que las emisiones en el tercer trimestre del año empezarán a flojear y no alcanzarán el volumen del año anterior, 23.300 millones de euros. La meta a batir no es fácil, más todavía si a los problemas en los mercados le sumamos el hecho de que julio y agosto de 2006 fueron meses de excepcional actividad en el mercado de CMBS.

En cualquier caso, si las cosas no mejoran, es muy probable que no se cumplan las expectativas de crecimiento para 2007, unas previsiones que Moody’s había cifrado en un incremento de entre el 20% y el 25% a final de año respecto a los 69.100 millones de euros emitidos en el conjunto de 2006. Según el analista de la agencia de calificación Isis Pinet, “el aumento de los tipos de interés y las mayores cautelas que los inversores están actualmente asumiendo provocarán una corrección en los estándar de financiación y en el precio de los CMBS”.

El deterioro

Además de los factores externos que están influyendo en este sector también se aprecia un deterioro de la calidad de los bonos que sirven de garantía.

Los expertos advierten que la mayoría de las transacciones tienen un significativo riesgo de refinanciación “y si el valor de los inmuebles cae, los préstamos fallidos crecerán”. Este miedo está provocado por el hecho de que se han incluido en estas transacciones créditos con criterios flexibles de concesión, como los que cubren hasta el 90% del valor de tasación del inmueble.

La valoración de los edificios es otro de los asuntos que preocupan. En los últimos seis meses la diferencia entre el valor de compra y la valoración se ha incrementado sin justificación en muchos casos. Según Moody’s, se han visto aumentos del valor de los activos refinanciados de hasta el 30%.

La emisión de bonos respaldados por hipotecas sobre inmuebles comerciales o residenciales es uno de los principales instrumentos de refinanciación que tienen las entidades en los mercados de capitales. Por eso su ‘salud’ es vital para los bancos que con estos instrumentos captan parte del dinero con el que seguir financiando la inversión crediticia. De la fortaleza de estos títulos también depende la buena marcha de muchos inversores institucionales. Los principales compradores de estos bonos son bancos, aseguradoras, fondos de inversión y pensiones.