La retención especulativa del suelo frena la construcción de cuatro millones de pisos en las grandes capitales

@Carlos Sánchez
El Confidencial, 06/08/2007

La espectacular subida de los pisos en los últimos años suele tener un culpable para muchos analistas y expertos: la escasez de suelo. O dicho en otros términos; la incoherencia entre oferta y demanda, lo que favorece la escalada de los precios. Pero los datos del Catastro no parecen avalar ese argumento.

Según datos oficiales a los que ha tenido acceso El Confidencial, las cinco grandes capitales españolas (Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla y Zaragoza), donde vive alrededor del 15% de la población española, cuentan en estos momentos con nada menos que 168,8 millones de metros cuadrados clasificados como urbanos y en los que, sin embargo, no existe edificación alguna.
Una cantidad de suelo verdaderamente espectacular (equivalente a 168,8 kilómetros cuadrados) repartida en 32.859 parcelas situadas en pleno casco urbano de las cinco grandes ciudades españolas, pero sobre las que no se ha colocado ni un solo ladrillo pese a la demanda creciente de viviendas por razones demográficas (inmigrantes o nativos) y de inversión.

Un coeficiente equivalente al del Vicente Calderón

Aplicando a esos terrenos un coeficiente de edificabilidad de 1,9 metros cuadrados por metro cuadrado de superficie -similar al que se ha tenido en cuenta en el reciente Protocolo firmado entre el alcalde Ruiz-Gallardón y el Atlético de Madrid y Mahou para la reclasificación del estadio Vicente Calderón y de las instalaciones de la cervecera-, se estaría hablando de unos 320 millones de metros cuadrados, en donde se podrían construir unos cuatro millones de viviendas con una superficie media de 80 metros.

Los datos del Catastro no dejan lugar a dudas. En Madrid existen 117 millones de metros cuadrados sin edificar clasificados como urbanos, una cantidad similar a la superficie de parcelas edificadas, lo que pone de manifiesto el potencial de crecimiento de la capital. Ahora bien, el número de parcelas sin edificar representa el 10% del total de parcelas construidas: en total, 12.548 parcelas urbanas están sin edificar, mientras que algo más de 121.000 tienen encima alguna construcción. Esto se explica porque las parcelas que están sin edificar son mucho más grandes que las edificadas.

En Barcelona hay 6.449 parcelas sin construir y una cantidad similar existe en Valencia (6.065). En Sevilla, el número de parcelas sin edificar es de 2.749 y en Zaragoza, de 5.048, pese a tener 100.000 habitantes menos que la capital hispalense. En estas ciudades, el número de metros cuadrados urbanos sin edificar oscila entre los 23 millones de metros cuadrados en Zaragoza y los 6,9 millones de metros cuadrados de Valencia. El caso más significativo es, sin lugar a dudas, el de Madrid, donde hay tantos metros cuadrados clasificados como urbanos sin edificar como edificados, lo que pone de relieve hasta qué punto el suelo permanece ‘secuestrado’ por parte de sus propietarios.

La legislación define como suelo urbano aquel que cuenta con acceso rodado, abastecimiento de agua, evacuación de aguas residuales y suministro de energía eléctrica. Es decir, aquel que está plenamente operativo si bien todavía puede estar sujeto a acciones de remodelación por parte de las autoridades municipales. Es distinto al urbanizable, que es aquel que todavía no reúne las condiciones necesarias para su consideración como urbanos, ya que depende de determinados desarrollos urbanísticos.

Fines claramente especulativos

Esta complejidad en la gestión del suelo -con una fuerte carga administrativa durante su tramitación- es lo que explica en parte la tardanza del suelo en salir en mercado; una salida más rápida habría favorecido un descenso de los precios. Pero, sobre todo, es consecuencia de la retención del suelo urbano con fines claramente especulativos. Un estudio realizado por el Ministerio de la Vivienda durante la tramitación de la nueva Ley del Suelo puso de manifiesto que apenas media docena de grandes propietarios –sin incluir a los poderes públicos- eran los dueños de buena parte del suelo existente en la Comunidad de Madrid, que no habrían puesto a la venta para favorecer la escalada de los precios.

Durante sus tiempos en la oposición, el presidente Zapatero prometió medidas legislativas encaminadas a impedir que el suelo se quedara en manos de sus propietarios y no saliera al mercado. Barajando, incluso, la posibilidad de encarecer el tipo en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). En algunas comunidades autónomas –como Extremadura- ya se ha puesto en marcha este tipo de medidas. Pero en la reciente Ley de Suelo se pasa de puntillas sobre este asunto, entre otras cosas debido a que, desde siempre, el Ministerio de Economía se ha mostrado en contra de decisiones que penalicen la propiedad y la inversión, y también a que se trata de competencias de las administraciones periféricas.